ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ
ΑΓΟΡΟΠΩΛΗΣΙΕΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ - ΕΛΕΓΧΟΣ ΤΙΤΛΩΝ
Έλεγχος ακινήτου
Η αγορά κατοικίας είναι ίσως η σημαντικότερη οικονομική συναλλαγή που θα συνάψει κάποιος και για πολλούς είναι μια απόφαση ζωής. Πριν προχωρήσετε στην αγορά ενός σπιτιού είναι απαραίτητο να γίνουν μια σειρά από έλεγχοι, που θα εξασφαλίσουν ότι αυτή η απόφαση αποτελεί τη σωστή επιλογή. Ο πρώτος θα αφορά τον επανέλεγχο της απόφασής σας για την αγορά ακινήτου ενώ στη συνέχεια θα πρέπει να ακολουθήσει νομικός και τεχνικός έλεγχος.Νομικός έλεγχος Πραγματοποιείται από δικηγόρο και συνίσταται σε έλεγχο τίτλων του ακινήτου. Ο δικηγόρος μεταβαίνει στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο προκειμένου να εξετάσει τη νομική κατάσταση του ακινήτου. Πρέπει να προβεί σε ενδελεχή έλεγχο των τίτλων κτήσεων του πωλητή, τουλάχιστον για μια εικοσαετία, ζητώντας και τα αντίστοιχα πιστοποιητικά. Εξετάζει αν στους τίτλους του πωλητή υπάρχει κάποια αίρεση, αν έχει εξοφλήσει το τίμημα της δικής του αγοράς και επιπλέον προσέχει μήπως σε κάποιον από τους προηγούμενους τίτλους υπάρχει δουλεία. Στη συνέχεια ελέγχει το τυχόν υπάρχον εργολαβικό συμβόλαιο αλλά και τους όρους του συμβολαίου σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας και τους κανονισμούς της πολυκατοικίας καθώς και τις τυχόν τροποποιήσεις τους και τις συμφωνηθείσες χρήσεις των οριζοντίων ιδιοκτησιών που περιέχονται σε αυτά. Όταν στη διάρκεια της αγοραπωλησίας ο πωλητής παρίσταται και εκπροσωπείται με πληρεξούσιο, πρέπει να ελεγχθεί η αρμοδιότητα εκείνου ενώπιον του οποίου συνετάγη και, φυσικά, αν στον παριστάμενο εντολοδόχο παρέχονται οι συγκεκριμένες εντολές που έχουν συμφωνηθεί. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στα πληρεξούσια που συντάσσονται στην αλλοδαπή, προκειμένου να διαπιστωθεί η γνησιότητά τους, καθώς και στις περιπτώσεις που ο πωλητής είναι άτομο ηλικιωμένο, άρρωστο ή ανήλικο. Με την υπογραφή των συμβολαίων ο δικηγόρος οφείλει να επισημάνει στον αγοραστή την ανάγκη της όσο το δυνατόν γρηγορότερης μεταγραφής, διότι την κυριότητα ενός ακινήτου αποκτά ο πρώτος που μετέγραψε και όχι ο πρώτος που αγόρασε!
Ο υποψήφιος αγοραστής ακινήτου, επιβαρύνεται με τις εξής δαπάνες:
Α. Δικηγορικά έξοδα: Η παράσταση δικηγόρου στο Συμβόλαιό σας, πέραν του ότι είναι υποχρεωτική από το Νόμο, διασφαλίζει και την εγκυρότητα στην υπεράσπιση των συμφερόντων σας, ως αγοραστή. Στα δικηγορικά έξοδα, συμπεριλαμβάνεται το γραμμάτιο προείσπραξης του Δικηγορικού Συλλόγου για την παράσταση του δικηγόρου, η σύνταξη σχεδίου συμβολαίου καθώς και η αμοιβή για τον έλεγχο τίτλων στο οικείο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο. Το γραμμάτιο προείσπραξης υπολογίζεται περίπου σε 2% της πραγματικής αξίας του ακινήτου, συν τον οριζόμενο από το Νόμο Φ.Π.Α.
Β. Συμβολαιογραφικά έξοδα: Ο Συμβολαιογράφος συντάσσει το οικείο συμβόλαιο, και η αμοιβή του υπολογίζεται περίπου σε 1% επί της πραγματικής αξίας, συν τα προβλεπόμενα από το Νόμο δικαιώματα υπέρ τρίτων.
Γ. Μεσιτικά έξοδα: Τα μεσιτικά έξοδα, εάν υπάρχουν, υπολογίζονται περίπου σε 2% επί της πραγματικής αξίας του ακινήτου, συν τον οριζόμενο από το Νόμο Φ.Π.Α..
Δ. Τέλη μεταβίβασης: Σύμφωνα με την ισχύουσα Νομοθεσία.
Ε. Έξοδα μεταγραφής στο Υποθηκοφυλακείο: Τα έξοδα αυτά, ανέρχονται περίπου στο 4,5 τοις χιλίοις επί της πραγματικής αξίας του ακινήτου και αφορούν τη μεταγραφή του οικείου συμβολαίου στο Υποθηκοφυλακείο.
ΠΩΛΗΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ
Ο υποψήφιος πωλητής ακινήτου, θα πρέπει να λάβει υπόψη του τα εξής:
Α. Τίτλος κτήσης: Πρέπει να έχετε στην κατοχή σας τον τίτλο ιδιοκτησίας του ακινήτου που σκοπεύετε να πωλήσετε σε επικυρωμένο από το Συμβολαιογράφο αντίγραφο, ο οποίος τίτλος θα πρέπει να είναι “καθαρός” από κάθε είδους βάρη και διεκδικήσεις προκειμένου να προχωρήσει ομαλά η διαδικασία. Επίσης, θα πρέπει να προσκομίσετε και το οικείο πιστοποιητικό μεταγραφής από το αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο.
Β. Τοπογραφικό: εάν πρόκειται να πωλήσετε οικόπεδο, εάν δε υπάρχει οικία στο οικόπεδο τότε απαιτείται και η κάτοψη, καθώς και η άδεια οικοδομής.
Γ. Βεβαίωση τέλους ακίνητης περιουσίας (ΤΑΠ) από τον οικείο Δήμο.
Δ. Αντίγραφο του Ε9 της Φορολογικής σας Δήλωσης, στην οποία να εμφαίνεται το συγκεκριμένο ακίνητο που σκοπεύετε να πωλήσετε.
Ε. Ασφαλιστική ενημερότητα από τον οικείο ασφαλιστικό σας φορέα.
ΣΤ. Επίσης, καλό θα ήταν να έχετε στην κατοχή σας και τον αμέσως προγενέστερο τίτλο κτήσης του ακινήτου.
ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ (ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΕΣ - ΑΣΤΙΚΕΣ)
Μισθωτικές διαφορές, διαταγές απόδοσης μισθίου, αγωγές μείωσης ενοικίου, παροχή νομικών συμβουλών σχετικά με το νόμο περί επαγγελματικών μισθώσεων
ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΔΙΑΘΗΚΗΣ
Δημοσίευση Διαθήκης.
ΝΟΜΙΜΗ ΜΟΙΡΑ
Η νόμιμη μοίρα είναι ένα θεσμός του κληρονομικού δικαίου με βάση τον οποίο ο θανών δεν μπορεί να αποκλείσει από την κληρονομιά με τη διαθήκη του τους εγγύτερους συγγενείς του από τη κληρονομιαία περιουσία. Ο νόμος εξασφαλίζει του εγγύτερους συγγενείς του θανόντος και συγκεκριμένα τους κατιόντες(τα τέκνα του), τους γονείς του και τη σύζυγό του από τον αποκλεισμό τους από την κληρονομιαία περιουσία ή από τον περιορισμό τους σε μέρος αυτής, το οποίο όμως δεν μπορεί να είναι λιγότερο από αυτό που προβλέπει ο νόμος. Το ποσοστό της νόμιμης μοίρας είναι το ½ του ποσοστού που θα κληρονομούσαν εάν δεν υπήρχε η διαθήκη και καλούνταν στη κληρονομιά ως εξ αδιαθέτου κληρονόμοι. Η νόμιμη μοίρα καλύπτει το σύνολο της περιουσίας του κληρονομουμένου και αποτελεί το άθροισμα των ποσοστών σε κάθε περιουσιακό στοιχείο της κληρονομιάς. Δεν αποκλείεται όμως να περιοριστεί και σε συγκεκριμένο περιουσιακό αντικείμενο το οποίο θα έχει οριστεί από το θανόντα στη διαθήκη του και θα διασφαλίζει το ελάχιστο προβλεπόμενο περιουσιακό ποσοστό ανάλογο της νόμιμης μοίρας.
ΑΠΟΔΟΧΗ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΑΣ
Η κληρονομιαία περιουσία χωρίζεται σε δύο κατηγορίες το ενεργητικό και το παθητικό. Το ενεργητικό περιλαμβάνει όλα τα ακινητα, (σπίτια, οικοπεδα, αγροτεμαχια), τους τραπεζικους λογαριασμούς και τα υπολοιπα τραπεζικα προϊοντα (ομόλογα, μετοχές κ.τ.λ.), οχήματα, κοσμήματα, έργα τέχνης και οικοσκευή. Το παθητικό περιλαμβάνει τα χρέη της περιουσίας. Αν το παθητικό υπερβαίνει το ενεργητικό της κληρονομίας τότε υπάρχει το δικαίωμα αποποίησης του κληρονόμου, που μπορεί να γίνει εντός 4 μηνών από το θάνατο του κληρονομούμενου ή από την ημερομηνία δημοσίευσης της διαθήκης, αν υπάρχει. Η αποδοχή κληρονομιάς γίνεται σιωπηρά ή και με συμβολαιογραφικό έγγραφο. Αν δεν γίνει αποποίηση, τεκμαίρεται ότι έχει γίνει σιωπηρή αποδοχή μετά την πάροδο των 4 μηνών. Με συμβολαιογραφικό έγγραφο γίνεται η αποδοχή μόνο των ακινήτων της κληρονομιάς. Οταν δεν υπάρχει διαθήκη, κληρονόμουν οι εξ αδιαθέτου κληρονόμοι που είναι κατά το νόμο οι εγγύτεροι συγγενείς του αποβιώσαντος. Αυτοί ειναι τα τέκνα και ο σύζυγος. Αν τα τέκνα έχουν προαποβιώσει, την θέση τους καταλάμβανουν τα παιδιά τους (εγγόνια) αν υπάρχουν. Αν δεν υπάρχουν τέκνα αλλά υπάρχει σύζυγος, τότε κληρονομούν ο/η σύζυγος και τα αδέλφια του αποβιώσαντος, αν δεν υπάρχουν τέκνα και σύζυγος κληρονομούν τα αδέλφια κ.τλ. Με την διαθήκη ορίζονται οι κληρόνομοι κατά την βούληση του διαθέτη σε άλλα ποσοστά ή σε συγκεκριμένα περιουσιακά στοιχεία. Επίσης με την διαθήκη, δίνεται το δικαίωμα στον διαθέτη να συμπεριλάβει άτομα που δεν θα κληρονόμουσαν χωρίς διαθήκη (εξωτικοί) .
ΑΠΟΠΟΙΗΣΗ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΑΣ
Στην περίπτωση που η κληρονομία είναι κατάχρεη, και ο κληρονόμος ουδένα συμφέρον έχει να την αποδεχθεί, ο νόμος του παρέχει τη δυνατότητα να την αποποιηθεί στο σύνολό της. Η αποποίηση της κληρονομίας, είναι η δήλωση του προσωρινού κληρονόμου ενώπιον του Ειρηνοδικείου ότι δεν επιθυμεί να καταστεί οριστικός κληρονόμος. Η προθεσμία αποποίησης της κληρονομίας είναι 4 μήνες από τη στιγμή που κάποιος πληροφορήθηκε ότι έχει καταστεί προσωρινός κληρονόμος (επαγωγή) λόγω διαθήκης ή κληρονομικής διαδοχής. Αν ο κληρονομούμενος είχε την τελευταία του κατοικία στο εξωτερικό ή αν ο προσωρινός κληρονόμος έμαθε ότι είναι κληρονόμος όταν εκείνος διέμενε στο εξωτερικό, τότε η προθεσμία αποποίησης είναι ένα έτος. Αποποίηση: Σύμφωνα με το άρθρο 1847 Α.Κ. ο κληρονόμος μπορεί να αποποιηθεί την κληρονομία μέσα σε προθεσμία τεσσάρων (4) μηνών από τότε που έμαθε την επαγωγή και το λόγο της. Αν ο κληρονομούμενος είχε την τελευταία κατοικία του στο εξωτερικό ή αν ο κληρονόμος έμαθε την επαγωγή όταν διέμενε στο εξωτερικό, η προθεσμία είναι ενός έτους. Κατά κανόνα οι ανωτέρω προθεσμίες αρχίζουν να μετρούν από το χρόνο θανάτου του κληρονομούμενου, εκτός ορισμένων εξαιρέσεων που ο θάνατος δεν περιήλθε εγκαίρως στη γνώση του κληρονόμου. Η αποποίηση κληρονομίας πραγματοποιείται με δήλωση στο γραμματέα του δικαστηρίου της κληρονομίας, δηλαδή στο Ειρηνοδικείο του τόπου κατοικίας του κληρονομούμενου. Για αποποίηση με αντιπρόσωπο απαιτείται ειδική πληρεξουσιότητα με συμβολαιογραφικό έγγραφο. Σε περίπτωση παρέλευσης της νόμιμης προθεσμίας για αποποίηση, η κληρονομία τεκμαίρεται ότι έχει γίνει αποδεκτή. Οποιαδήποτε αποποίηση γίνει εκπρόθεσμα θεωρείται άκυρη.
